ワンルームマンション投資を正式サポート
開発用の土地等は買収済であるが、買収後おおむね5年を経過しても開発工事に着工していない開発計画→たとえば別荘用の開発素地等がこれに該当する。
また通勤圏の拡大を考えて購入した一般住宅素地で、環境の変化から急激に需要が縮み、住宅地化が困難になったものが該当する。
開発工事に着手したが、途中で工事を中断し、その後おおむね2年を経破綻する開発案件：地上げ跡地等は一気に損失が露呈する↓おおむね5年経過一部の土地が購入できないことにより土地の有効利用ができない（現状では、広い街路に接面しないため、容積率が有効に使用できないケース等）(幅員３ｍの道路）(幅員20ｍの道路）この部分が買収できないことにより大きなビルが建てられない開発計画→たとえばゴルフ場開発で、粗造成までは終わったもののその後放置されているケース等が該当する。 ここまでていねいに記載されると、ほとんどの開発中止案件について開発可能性がないという焔印を押される可能性が出てくる。
よく、販売用不動産の強制評価減の適用でゼネコンには厳しい決算がくるといわれる理由はここにある。 「塩漬け」土地を放置するとしても、いずれ売却損が発生するのであれば、「いま認識しなさい」というのがこの制度の趣旨であるから、評価損の顕在化をこれまで引き延ばしてきた企業はツケを一気払わされることになる。
そもそも、開発用地を自己資金で仕入れられる企業は少ない。 普通は借り入れなどによって資金を調達するのであるから、園未着工のケース開発用地は購入したが未着工↓おおむね5年経過その理由は：資金難、市場環境の変化通勤圏外のニュータウン用地、別荘地見込地等が該当する函途中頓挫のケース開発用地購入十開発工事に着工↓おおむね2年経過その理由は：資金難、市場環境の変化ゴルフ場開発で粗造成まで終わったもの等カド該当する不良在庫の損切りをして借り入れの返済をしない企業は負債がふくらみ身動きがとれなくなる。
このようなことを許さず、不良資産の早急な処理を行うことが求められているのである。 一般的な棚卸資産では、引当による簿価修正が行われるのだから、いつまでも不動産だけは別格だと強弁し続けるのは無理がある。
時価会計が加速すれば、棚卸資産としての不動産は生鮮食品同様、売れなくなったり、在庫として積み上がった場合の引当や償却が必要になる。 かつてのように企業に体力があり、「塩漬け土地」を抱えたままでも屋台骨がしっかりしているというのであれば問題は発生しない。
しかも、以前あったような土地の値上がりが期待できない以上、「塩漬け土地」を抱えておくことには何らメリットを見いだし得ない。 にもかわらず、現在は多くの企業に体力がなく、償却資金がない。
だからこそ、「含み損のツケ」を先送りしないことが重要になる。 その反動として、体力のない企業は市場から脱落することになる。
評価の継続性・頻度評価は、原則として1事業年度に１回、すなわち毎年実施することとされている。 さらに中間会計期においても地価の変動率を考慮した簡便的な方法での評価を実施することが促されている。
もっとも、中間決算における評価については、公的評価の変動率を用いることで十分に対処できると思われる。 では強制評価減を実施しなかったらどうなるのだろうか。
これについては貸借対照表上にその旨の注記することとの規定がある。 また、証券取引法に基づく財務諸表についても注記を行うことが望ましいと規定されている。
次に、販売用不動産を自社保有不動産に切り替える、たとえば別荘の在庫を保養所に切り替えた場合はどうなるのだろうか。 これについては、慎重な対応が要請されており、保有目的の変更が会社の財務諸表に「重要な影響を与える場合」には、やはり注記することになっている。
もっとも、この保有目的の変更もうまく強制評価減をのがれたとしても｢減損会計」が浸透していくと、あまり意味を持たなくなってくる。 かつてこの保有目的の変更は、利益操作によく利用された特に、特別利益が計上されている場合、これは最終利益を確保し、配当原資を確保するための計上であることが多かったそもそも「含み損」を隠すために一時しのぎの「場所替え」を行うことはごまかしであり、投資家への裏切りにも近い。
「販売用不動産の強制評価減」は、あくまでも「棚卸資産の強制評価減」の適用であるから、自社保有物件である有形固定資産の減損とは区別して考える必要がある。 そして、バブル期に仕入れた簿価が非常に高い不動産在庫を多く抱える企業にとっては、これまたきわめて厳しいものであると言える。
ただの「評価減」ではなく、その前に「強制」という文字が付されているように、問題の先送りを封じ、企業のバランスシートを強制的に健全化させるための1つの手段が今回の処置である。 今後これに対応できない企業は、民事再生法や会社更生法の申請などの道を選ぶしかないだろう。
逆に体力のある企業は積極的に「強制評価減」を採り入れ、さらには「減損」まで行っている。 2000年11月11日の報道によれば、三菱商事、東京建物、三井不動産、清水建設、鹿島、伊藤忠商事の６社がすでに2003年３月期にも導入見込みの「減損会計」に対して前倒しの処理を進めているという。
このような対応こそが、企業の財務面での「差別化」をアピールする手段として有効に働く。 また、負の資産をいつまでも引きずることは社内の志気にも影響する。
「土地神話」が崩壊した現在、不動産のみを別格扱いすることは危険だ。 もっとも、リスキーだからこそリターンも期待できることになるのだが。
しかし、バランスシートの最低限の健全性も確保できていない企業にとってはリスクテイクなど夢のまた夢である。 今回の「販売用不動産の強制評価減」には、日本企業の信頼を回復するための「ふるい落とし」という面がある。
そのハードルを越えられない企業はあえなく市場から退場せざるを得ない。 不動産の時価会計時代を迎えようとしている今日、時価把握に関する指標がどの程度整備されているのだろうか。
また今後どのような指標・情報公開が必要となるのだろうか。 ここではまず「一物四価」といわれる原因にもなっている公的な地価指標について考えてみたいと思う。
回一物四価：公的評価制度の現状不動産の時価を把握するにあたって最も活用の度合いが高いと考えられるものに公的評価がある。 これらは誰でもが閲覧でき、かつ収集が容易であることから、今後の時価評価においては活用度が高いものと考えられる。
公的評価制度には、地価公示制度、都道府県地価調査制度、相続税路線価、固定資産税評価額の4つが用意されている。 一般に「一物四価」といわれるのは、これらに実際の取引価格を加えた４つの価格、すなわち、次の4つの不動産価格（地価）が日本には並存しているといわれている。
このうち固定資産税評価額を除き、残りは土地の価格のみについての指標であることがポイントである。 公示地価・基準地地価相続税路線価格固定資産税評価額時価（実勢の取引価格）ここでは、まず公的評価それぞれの特徴を見てみよう。
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